Sinds de jaren negentig wordt er op internationaal niveau klimaatbeleid ontwikkeld. Recent is daarbij het Pact van Glasgow getekend. In de slottekst van het Pact van Glasgow staat onder andere dat het gebruik van steenkool moet verminderen, evenals de subsidies voor olie en gas. Hoewel sommige landen met veel tegenzin instemden, lijkt het er nu op dat internationaal erkend wordt dat de opwarming van de aarde mede wordt veroorzaakt door (toenemend) gebruik van fossiele brandstoffen.
In Nederland kennen we, onder meer door Europese wetgeving en initiatieven, al de energietransitie die ertoe moet leiden dat binnen enkele decennia fossiel brandstofverbruik wordt vervangen door duurzame energiebronnen. Voor het tot stand komen van deze transitie, is er de afgelopen jaren veel wet- en regelgeving aangepast of bijgekomen. Ook de komende jaren zal er nog veel moeten wijzigen op dit vlak. We zien dat voornoemde ontwikkelingen het NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs) niet zijn ontgaan. Daarom wordt er in het nieuwe taxatierapport wonen, dat sinds medio 2021 in gebruik is bij de taxateurs, meer aandacht aan het onderwerp duurzaamheid gegeven. In de jaren negentig noemden we een nieuwbouwwoning al ‘duurzaam’ als die woning was voorzien van thermische beglazing en isolerende maatregelen, in combinatie met een hoog rendement CV-ketel. De huidige nieuwbouwwoning is pas duurzaam als deze gasloos is en voldoet aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Dat betekent dat bij nieuwe woningen niet alleen rekening wordt gehouden met een goede isolatie van de gebouwschil en energiezuinige installaties, maar ook met de toepassing van duurzame energie. Ook zien we dat bij verbouw of renovatieprojecten duurzaamheid (deels door bewustwording, maar ook door de economische voordelen die te behalen zijn) een veel grotere rol gaat spelen.
De energiebesparende maatregelen en andere vormen van vergaande verduurzaming van woningen zijn dus zeer actueel. Ze zijn om die reden een belangrijk onderdeel voor de taxateur die het object moet taxeren. Op dit punt kan de taxateur zich als deskundige, mede door zijn basisopleiding, permanente educatie, ervaring en intuïtie, profileren. Voor woningen van een recent bouwjaar is voor de taxateur veelal voldoende marktinformatie en onderbouwing aanwezig om tot een juiste waardering te komen. Deze ‘nieuwe’ woningen zijn immers in meer of mindere mate al duurzaam. Met de onderlinge verschillen dient de taxateur rekening te houden bij zijn prijsbepaling. Voor woningen die verbouwd en/of gerenoveerd zijn en waarbij duurzaamheid een (grote) rol speelt, zal de taxateur wellicht minder onderbouwende marktgegevens tot zijn beschikking hebben en zelf moeten inschatten wat de meerwaarde is van de ‘duurzame’ investeringen.
De volgende vragen kunnen de taxateur helpen een goede inschatting te maken:
- Wat is het verbruik van de te taxeren ‘duurzaam’ gemaakte woning ten opzichte van een ‘standaard’ woning?
- Wat is de huidige kostprijs van gas en elektra?
- Komt er een eventuele energieprijsstijging of energiecrisis?
- Wat is de levensduurverlenging van de woning en zijn duurzame investeringen?
- Wat zijn de meer- of minderkosten voor onderhoud en instandhouding na verbouw/ renovatie?
- Zijn de investeringen gebaseerd op een concept dat misschien geen toekomst heeft?
- Zijn we in het jaar 2050 definitief gasloos of alleen aardgasloos?
- Wat zijn de nieuwe (innovatieve) producten op de ‘duurzame’ markt?
Allemaal vragen die betrekking hebben op het einddoel, met de altijd terugkerende slotvraag:
Voor welk bedrag zou de woning (met al zijn van belang zijnde kenmerken, waaronder het aspect duurzaamheid) kunnen worden verkocht op de waardepeildatum? Kortom: wat is de waarde?
Hoe zou een nieuw huis van de toekomst er nu uit zien? Hoe wonen we in 2050? Op internet las ik een blog met dezelfde vraag. Daar stond dat sommige experts denken dat we door de gigantische bevolkingsgroei overwegend in stedelijke micro-appartementen of buitenstedelijke tiny houses zullen wonen. Of in torenhoge flats die een stad op zichzelf zijn. Anderen stellen dat we door de klimaatverandering in drijvende huizen zullen bivakkeren. Een enkeling gelooft dat we in steden onder water gaan leven, waar de energie wordt opgewekt door zonlicht en golven. Een futuristische variant van de mythische onderwaterstad Atlantis dus. Ik ben benieuwd wat het wordt! Eén ding is in elk geval zeker: er zullen altijd interessante (duurzame) taxatievraagstukken blijven bestaan!