Door Bart Kranenborg, adviseur vastgoed
De snippergroen kwestie. Als gemeente streeft u naar kwaliteit van het bestand en naar efficiëntie in de dagelijkse werkzaamheden. Bij veel gemeenten is er geen of enkel een passief beleid omtrent het snippergroen dat onterecht in gebruik is genomen door derden. Dit zorgt voor bestandsvervuiling en levert veel uitzoekwerk op voor de uitvoerende medewerkers op Belastingen/WOZ gebied. Door hierna een voorbeeldsituatie te schetsen wordt de problematiek uiteengezet, waarna er vervolgens ingegaan wordt op mogelijke oplossingen.
Aan de hand van bovenstaande situatieschets zullen we kort de hoofdlijnen van de objectafbakening uiteenzetten. De afbakening start bij het bepalen van het eigendom en het gebruik. Op basis hiervan wordt een vastgoedobject gevormd.
Te zien is dat het gele gebied het stukje snippergroen betreft, het groene is het perceel waarop inwoner X woont en het zwarte is een vrijgesteld perceel openbaar groen van de gemeente. Feitelijk zijn er hier drie verschillende eigendom/gebruikssituaties van toepassing.
Een grondperceel kan niet gekoppeld zijn bij twee of meer vastgoedobjecten, waarbij de eigendomssituatie afwijkt (het ene in dit geval de gemeente en het andere inwoner X). Of er nu een bruikleenovereenkomst voor het snippergroen wordt gesloten, doet niet af aan dit feit.
Vanuit deze redenering moét er dus feitelijk een extra WOZ-object aangemaakt worden om de eigendom/gebruikssituatie kloppend te kunnen maken. Dit nieuwe object heeft als eigenaar de gemeente en als gebruiker inwoner X. Het betreft tuingrond bij een woning (of mogelijk grond bij een bedrijf) en dit valt niet langer onder de vrijstelling die de gemeente geniet.
Er wordt belasting geheven op het nieuwe WOZ-object: OZB eigendom (de gemeente wordt hiervoor als eigenaar zelf aangeslagen) en Rioolheffing gebruiker. Inwoner X wordt hiervoor als gebruiker dan tweemaal aangeslagen. Een maal voor het reeds bestaande vastgoedobject waarop hij woont en nog een maal voor het nieuwe vastgoedobject Snippergroen, waarvan hij gebruiker is.
Verder is er nu een vastgoedobject met een niet-authentiek adres ontstaan. Het is wenselijk om zo weinig mogelijk niet-authentieke adressen in de WOZ te hebben. Dit levert bestandsvervuiling op en is in deze situatie onnodig wanneer de gronden verkocht worden.
“De meest zuivere oplossing is het in kaart brengen en het actief verkopen”
Wanneer er kadastermutaties plaatsvinden, komen deze vanuit het Kadaster bij de WOZ binnen. Middels de verwerkingsmodule, de GVI BRK, worden deze berichten verwerkt in de WOZ administratie. Laten we nu stellen dat inwoner X de woning verkoopt en daarmee dus ook het onderliggende perceel. Wanneer er geen bijzonderheden in een transactie voorkomen kan dit kadaster bericht automatisch verwerkt worden en hoeft er enkel een kleine controle uitgevoerd te worden.
Echter, inwoner X staat nu als gebruiker opgenomen in het nieuwe vastgoedobject. Dit betekent dat een automatische verwerking onvolledig zou zijn en dat de GVI medewerker dus onderzoek moet doen naar de situatie, om vervolgens de oplossingen handmatig te verwerken. In veel gevallen moet er ook nog een Kadastraal bericht of Leveringsakte worden opgevraagd (lees: gekocht) bij het Kadaster. Kortom, hier gaat tijd en geld verloren.
Feitelijk hebben alle gemeenten een of meer WOZ containers waar de vrijgestelde grondpercelen zijn gekoppeld. Dit is prima, ware het niet dat een groot aantal van deze vierkante meters vrijgestelde grond onterecht in gebruik is genomen door een derde met als gevolg dat er eigenlijk dus belasting op geheven moet worden. Wanneer er naar optimale bestandskwaliteit gestreefd wordt, kan men actief hierop inspringen.
De gemeente komt hiermee op een splitsing te staan, waar er een keuze gemaakt worden welke richting gekozen wordt. Aan de ene kant wordt er een oogje dicht geknepen en wordt alles in de WOZ containers gehouden. Dit mág wel, maar eigenlijk is het een foutieve verwerking. Aan de andere kant wordt er gekozen om het snippergroen in kaart te brengen en dit apart af te bakenen. Dit levert zonder verdere inspanningen alleen een bijdrage aan de bestandskwaliteit, maar heeft ook negatieve gevolgen voor de belanghebbenden op gebied van belastingen. Wat kan er dan gedaan worden om de kwestie voor eens en altijd het hoofd te bieden?
De mooiste en meest zuivere oplossing is het in kaart brengen en vervolgens het actief verkopen van het snippergroen. Op dat moment wordt het gemeenteperceel wat kleiner en ontstaat een nieuw perceel. Dat perceel zal dan op naam komen te staan van inwoner X en het wordt gekoppeld aan het Vastgoedobject waarvan X eigenaar is. Dit wordt verwerkt in de waardering en X zal per saldo slechts een paar euro meer gaan betalen aan OZB (afhankelijk van de grootte van het perceel).
Enkel het afsluiten van een bruikleenovereenkomst zal geen toegevoegde waarde hebben in het kader van de verwerkingen, want de situatie eigenaar/gebruiker blijft immers gelijk. Wanneer er echter gekeken wordt naar bloot eigendom en voornaamst zakelijk recht, kan er wel gedacht worden aan het opstellen van een recht van vruchtgebruik- of indien van toepassing een recht van opstal. Zou dit recht gevestigd worden op het betreffende deel van het gemeenteperceel, dan zou inwoner X als eigenaar moeten worden aangemerkt. De gemeente heeft dan enkel het bloot eigendom.
“Verschillende lagen in de gemeentelijke organisatie moeten samenwerken”
In de zojuist beschreven situaties hoeft er geen nieuw WOZ-object aangemaakt te worden. Enkel het betreffende stukje snippergroen moet gekoppeld worden aan het vastgoedobject waarvan inwoner X eigenaar is en dit moet dan weer in mindering gebracht worden op dat van de gemeente. Hiermee ondervangen we tegelijkertijd andere nadelen, vanwege het nu regulier kunnen verwerken van de Kadastermutaties en het opschonen van de WOZ container(s). Verder ontstaan er inkomsten door verkoop en later ook nog door OZB op eigendom.
Wanneer de ten onrechte in gebruik genomen percelen verwerkt moeten worden in de WOZ administratie, dan levert dit ongewenste gevolgen op voor de afbakening, de belastingsoorten en de algehele kwaliteit van het bestand.
Er zijn verschillende manieren om deze problematiek op een definitieve wijze het hoofd te bieden. Wel moet hiervoor erkend worden dat er op verschillende lagen in de gemeentelijke organisatie samengewerkt moet worden. Zo moet er een actief beleid gemaakt worden op de afhandelingsmethode van de snippergroen percelen. Daarna kan er actie ondernomen worden in de vorm van een actieve verkoop of verlegging van zakelijk recht door vruchtgebruik. Vervolgens worden de percelen verwerkt in de WOZ administratie.
Actief handelen op snippergroen is een ding, maar actief blijven handelen op snippergroen is iets anders. Gelukkig ligt er dan wel een goede basis, ondersteund door een goed beleid. Dat leidt weer tot een efficiënte afwikkeling en het zal daarmee een prachtige kwaliteitsverbetering van het bestand op kunnen leveren. Durft u de mouwen op te stropen en het overall aan te trekken?
|
|
| ContactTelefoon: 088-8883000E-mail: info@thorbecke.nlVolg ons via |