Door: Thea de Ruijter, jurist
Er is sprake van voorzienbaarheid wanneer iemand bij het kopen van onroerend goed had kunnen weten dat er in de nabijheid daarvan, een ontwikkeling beoogd is die kan zorgen voor waardevermindering van het onroerend goed. Er kon bij de koop van de woning in de aankoopprijs rekening gehouden worden met eventuele waardevermindering door de beoogde ontwikkeling. Het meest relevant voor het aannemen van voorzienbaarheid zijn volgens vaste jurisprudentie, de op schrift gestelde (beleids)stukken waaruit de nieuwe ontwikkeling kon blijken. Het is van belang dat het geen formeel vastgesteld beleidsvoornemen hoeft te zijn. Het moet wel gaan om stukken die bekendgemaakt zijn. Wanneer daar sprake van is spreken we, bij indirecte schade, van actieve risicoaanvaarding oftewel voorzienbaarheid.
Om schade te kunnen claimen moet er sprake zijn van een schadeveroorzakend besluit. In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Omgevingswet is wettelijk bepaald wat schadeoorzaken in het omgevingsrecht zijn. De schadeoorzaken vind je in artikel 6.1 van de Wro en in artikel 15.1 van de Omgevingswet. Specifiek in verband met voorzienbaarheid is er verschil tussen het bestemmingsplan en het omgevingsplan. Voor het bestemmingsplan bepaalt artikel 6.1 onder a van de Wro dat een bepaling van een bestemmingsplan schadeoorzaak kan zijn. In artikel 15.1 lid 1 van de Omgevingswet is opgenomen dat een regel in het omgevingsplan schadeoorzaak kan zijn. Zo op het oog lijkt daar geen verschil in te zitten. Toch is er wel degelijk sprake van een wezenlijk verschil. Artikel 15.1 lid 2 bepaalt namelijk het volgende:
“Als voor een activiteit een omgevingsvergunning is vereist op grond van een regel als bedoeld in het eerste lid, onder d (omgevingsplan), of op grond van artikel 5.1, geldt alleen het besluit tot het verlenen, wijzigen, intrekken of weigeren van de omgevingsvergunning voor die activiteit als schadeveroorzakend besluit.”
Dit artikel bepaalt dat wanneer een activiteit in het omgevingsplan niet vergunningvrij is, niet de regel in het omgevingsplan, maar de te verlenen omgevingsvergunning schadeoorzaak is. Dat is anders dan hoe het schaderecht onder de Wro was vormgegeven. Hier kon een bepaling in het bestemmingsplan al schadeoorzaak zijn. Of er al sprake was van een verleende omgevingsvergunning of dat er al met de activiteit was begonnen, was niet van belang. Alleen de bepaling in het bestemmingsplan was voldoende. Dat maakte dat schade geclaimd kon worden terwijl niet zeker was of de activiteit daadwerkelijk uitgevoerd zou worden. Doelstelling van de Omgevingswet is om pas schade te claimen wanneer de schade daadwerkelijk ontstaat. In artikel 15.1 lid 2 wordt daar gevolg aangegeven. Er kan dus geen nadeelcompensatie worden geclaimd op grond van een regel in het omgevingsplan wanneer deze regel een ontwikkeling niet rechtstreeks mogelijk maakt. Dat roept de vraag op of er voorzienbaarheid kan ontstaan, wanneer een koper onroerend goed koopt nadat het omgevingsplan is vastgesteld of gewijzigd maar voordat een omgevingsvergunning is verleend. Had de koper in de aankoopprijs hier rekening mee moeten houden? In het schaderecht wordt hier gesproken over het ontstaan van schaduwschade.
Op grond van het inwerkingtreden van een (deel) omgevingsplan kan in de regel dus geen schade worden geclaimd. Door het opnemen van een beoogde ontwikkeling in het omgevingsplan kan wel schaduwschade ontstaan. Schaduwschade is het negatieve effect van de voorbereiding van een besluit of activiteit op de waarde van een onroerende zaak. Bij de totstandkoming van de regels in de Omgevingswet over nadeelcompensatie, zijn diverse overheden, burgers en bedrijven doormiddel van vragenlijsten en interviews bevraagd op de hoeveelheid van gevallen van schaduwschade. Oftewel; hoe vaak komt het voor dat schaduwschade wordt bedongen in de aankoopprijs van onroerend goed?
Naar aanleiding van de interviews en beantwoording van de vragenlijst acht de regering het niet noodzakelijk een schaderegeling op te nemen in de Omgevingswet met betrekking tot schaduwschade. Zij is van mening dat bij het vormgeven van een ontwikkeling in het omgevingsplan schaduwschade kan worden voorkomen. Een voorbeeld kan zijn: ten aanzien van schade bij bedrijven dat de gemeenteraad regels opneemt, met betrekking tot de beoogde ontwikkeling, waarmee wordt voorkomen dat bestaande bedrijven in hun uitvoering worden beperkt. Dit kan bijvoorbeeld door het opnemen van een voorwaardelijke verplichting. Degenen die onroerende zaken aan- en verkopen in het kader van de uitoefening van beroep of bedrijf worden geacht op de hoogte te zijn van mogelijk nadelige effecten van ontwikkelingen op de waarde van het onroerend goed. Voor consumenten maakt de regering wel een uitzondering.
Voor consumenten heeft de regering in artikel 15.5 van de Omgevingswet een regeling opgenomen waarmee getracht wordt te voorkomen dat na inwerkingtreding van een (deel) omgevingsplan een lagere aankoopprijs van een woning wordt bedongen en hier onbedoeld een negatieve marktwerking van uit gaat. De regeling houdt in dat aan een burger geen actieve risicoaanvaarding wordt tegengeworpen wanneer:
Er is geen sprake van voorzienbaarheid wanneer voldaan wordt aan alle drie genoemde eisen. Deze regeling geldt alleen voor waardevermindering van een onroerende zaak in de vorm van een woning. De schadeoorzaak moet gelegen zijn in de verlening van de omgevingsvergunning, de melding van een activiteit of de start van een activiteit. De regeling ziet niet op de andere in artikel 15.1 van de Omgevingswet genoemde schadeveroorzakende besluiten.
Door deze regel in de Omgevingswet kan de situatie zich voordoen dat buren tegelijk schade claimen op grond van dezelfde omgevingsvergunning waardoor waardevermindering van hun woning kan optreden. Bij de één kan wel sprake zijn van nadeelcompensatie omdat hij de woning kocht na vaststelling van het omgevingsplan. Bij de ander is mogelijk geen sprake van nadeelcompensatie omdat hij al eerder het eigendom van het betreffende onroerend goed heeft verkregen. Bij deze laatste kan voorzienbaarheid mogelijk ontstaan door een openbaar gemaakt beleidsstuk waaruit kon blijken dat de ontwikkeling zich zou voordoen. Alhoewel degene die kocht na vaststelling van het omgevingsplan meer kennis had kunnen hebben van de ontwikkeling, zowel door de openbaargemaakte beleidsstukken als de opgenomen mogelijkheid voor de ontwikkeling in het omgevingsplan, kan hem in tegenstelling tot zijn buurman die de woning eerder kocht, op grond van artikel 15.5 van de Omgevingswet, toch geen actieve risicoaanvaarding worden tegen geworpen.
De regering acht het niet redelijk om aan consumentenkopers actieve risicoaanvaarding tegen te werpen wanneer bij de aankoop van een woning niet duidelijk is tot welke nadelige gevolgen het omgevingsplan kan leiden. Zij behouden dan ook het recht van schadevergoeding. Doordat de regering overige schaduwschade niet wil vergoeden kan dit leiden tot situaties waarbij woningeigenaren die de woning langer in eigendom hebben geen schade kunnen claimen en woningeigenaren die later kopen en na vaststelling van het omgevingsplan wel schade kunnen claimen. De praktijk zal moeten uitwijzen hoe deze regel gaat uitpakken.
|
| ContactTelefoon: 088-8883000E-mail: info@thorbecke.nlVolg ons via |