Met sommige zaken lijken kopers bewust om te gaan zoals aardbevingen, verzakkingen en klimaatrisico’s (extreme hitte, regen of overstromingsgevaar). Het grootste risico waar kopers bij stilstaan is extreme regen met als gevolg overstromende rivieren. Met de berichtgeving rondom klimaatverandering is dit de laatste jaren veel meer op de voorgrond gekomen.
Ook is onderzocht wat de invloed is op de waarde van een woning nabij windmolens. In 2020 lag de waarde van woningen in de nabijheid van windturbines gemiddeld tussen 2-3 % lager dan vergelijkbare woningen elders. Voor de situatie in 2030 bedraagt het verschil gemiddeld tussen 3-4 %. Uiteraard zijn dit gemiddelden en kan dit per locatie sterk verschillen. De groei van deze woningwaardedaling wordt veroorzaakt doordat er meer turbines komen die dichter op de bebouwde kom staan. En doordat de hoeveelheid turbines in een bepaald gebied en de hoeveelheid nieuwe turbines gemiddeld hoger is dan de hoeveelheid bestaande turbines. Naar verwachting komen er tot 2030 nog ongeveer 900 windmolens op het land bij. In 2030 zal naar verwachting tussen de 65-75 % van de gemeenten woningen binnen een straal van 2.5 kilometer van een windturbine hebben staan. De forse toename wordt ook veroorzaakt door afspraken die worden vastgelegd in de Regionale Energie Strategie.
Dit zijn voornamelijk slagschaduw, geluidoverlast en ‘vervuiling’ van het landschapsbeeld. Hoe dichter bij een windmolen, hoe groter het effect. Wanneer woningeigenaren vermoeden dat de komst van windturbines, een bestemmingsplanwijziging of nieuwbouw tot een lagere woningwaarde leidt, kunnen zij bij de gemeente een procedure voor planschade starten. De regeling is vormgegeven in de Wet Ruimtelijke Ordening (artikel 6) die opgaat in de Omgevingswet. Daarbij wordt de planschaderegeling vervangen door het hoofdstuk ‘nadeelcompensatie’. Recent heeft het kadaster eveneens een onderzoek gepubliceerd waarin word onderstreept dat woningen nabij windmolens minder vaak worden verkocht dan andere woningen. De woning zijn gemiddeld even duur maar zijn vaak groter qua woon- en perceeloppervlakte.
Voor ons als taxateur is het van belang om te kijken wat de ‘externe effecten’ van windturbines op hun omgeving en op het getaxeerde hebben. Dit is niet direct in geld uit te drukken omdat er op peildatum geen marktprijzen beschikbaar zijn voor bijvoorbeeld de gevolgen van slagschaduw. Zo wordt er van ons als taxateur verlangd om een inschatting te maken wat voor effect de komst van het plan heeft op de kopersmarkt en vervolgens op de woningwaarde. Er kan namelijk vanwege de komst van molens een bepaalde kopers groep afhaken waardoor een lagere verkoopopbrengst tot de mogelijkheden behoort. Wij als taxateur beoordelen hierbij wat de marktwaarde voor en na inwerkingtreding van het plan is. Hierbij wegen wij de gevolgen van het nieuwe plan af. Maar wij beoordelen ook de mogelijkheden uit het oude plan. Deze bevindingen worden opgesomd in een volledig taxatierapport waarbij duidelijk wordt weergegeven hoe wij op deze waarde zijn gekomen.
| Adviseurs bij Thorbecke zijn gespecialiseerd in het adviseren rondom een planschadeverzoek. Onze juristen en taxateurs werken nauw samen om een compleet en professioneel adviesrapport op te stellen. |
| Telefoon: 088-8883000E-mail: info@thorbecke.nlVolg ons via |