Als je als koper al rekening had kunnen houden met een nadelige planwijziging, dan dient de ontstane planschade na verwezenlijking van die plannen voor eigen rekening te komen. Dit wordt wel de ‘actieve’ risicoaanvaarding genoemd. De gedachte daarachter is dat, indien je rekening had kunnen houden met planschade, het niet redelijk en billijk is om die ontstane planschade vervolgens te laten vergoeden met gemeenschapsgeld. In artikel 6.3 Wro is dan ook wettelijk bepaald dat bij de beoordeling van planschadeaanvragen moet worden betrokken of de schadeoorzaak voor de belanghebbende voorzienbaar was.
In de overzichtsuitspraak over planschade van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State (verder te noemen: Afdeling) onder meer het volgende overwogen.
“De voorzienbaarheid van een planologische wijziging wordt beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen.
Om op grond van een concreet beleidsvoornemen voorzienbaarheid te kunnen aannemen, moet een redelijk denkend en handelend koper uit de openbaarmaking daarvan kunnen begrijpen op welk gebied dat beleidsvoornemen betrekking heeft, wat de zakelijke inhoud ervan is en dat hij van de inhoud ervan kan kennisnemen.
Met het oog op de beoordeling van de voorzienbaarheid moet het bestuursorgaan een vergelijking maken tussen de ruimtelijke gevolgen van het planologische regime waarvan gesteld wordt dat het planschade heeft veroorzaakt en de ruimtelijke gevolgen van de voor de aanvrager meest ongunstige uitwerking van de in het beleidsvoornemen bedoelde ontwikkelingsmogelijkheden.
Bij het bepalen van de voorzienbaarheid van de schade komt geen betekenis toe aan de grootte van de ten tijde van de beslissing tot investering bestaande kans dat de schade niet zou ontstaan.
Voor het aannemen van voorzienbaarheid is niet vereist dat verwezenlijking van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel volledig en onherroepelijk vaststaat, dat deze maatregel in detail is uitgewerkt of dat de omvang van de nadelige gevolgen met nauwkeurigheid kan worden bepaald.
Beslissend is of op het moment van investering de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden”.
Van voorzienbaarheid kan snel sprake zijn en de jurisprudentie hierover wordt steeds meer opgerekt. Dit jaar heeft de Afdeling weer in een aantal zaken moeten beoordelen of een planologische wijziging voorzienbaar was voor een koper ten tijde van de aankoop, waarbij de bovengenoemde uitgangspunten door de Afdeling nogmaals zijn bevestigd. Uit deze uitspraken valt af te leiden dat vooral de meest ongunstige uitwerking van het beleidsvoornemen beslissend is voor het antwoord op de vraag of én zo ja in hoeverre de koper het risico van de schade heeft aanvaard.
In de eerste zaak ging het om de vraag of een telecommunicatiemast voorzienbaar was op basis van een Beleidsnotitie. ECLI:NL:RVS:2022:1220
Wat speelde er?
Appellant is eigenaar van een recreatiewoning. Op grond van een verleende omgevingsvergunning is in de nabijheid van de recreatiewoning een telecommunicatiemast mogelijk gemaakt. Volgens appellant is als gevolg van dit besluit zijn recreatiewoning in waarde gedaald.
Het college van B&W heeft de aanvraag wegens voorzienbaarheid afgewezen. De telecommunicatiemast kon namelijk op basis van de Beleidsnotitie Telecommunicatie-Antennemasten Terschelling (hierna: de Beleidsnotitie) voorzienbaar zijn. In de Beleidsnotitie is onderscheid gemaakt tussen concrete locaties en zoeklocaties voor het plaatsen van antennemasten. Uit het kaartmateriaal valt af te leiden dat de recreatiewoning binnen de contouren van een zoeklocatie ligt.
Appellant is het er niet mee eens. Hij betoogt dat op grond van de Beleidsnotitie niet voorzienbaar was dat een antennemast in de nabijheid van de recreatiewoning zou worden geplaatst. Uit het kaartmateriaal valt weliswaar af te leiden dat de recreatiewoning binnen de contouren van een zoeklocatie ligt, maar dat neemt niet weg dat het samenstel van tekst en kaartmateriaal van de Beleidsnotitie onvoldoende concrete aanwijzingen biedt om te veronderstellen dat het oprichten van een antennemast op korte afstand van de recreatiewoning voorzienbaar was. Het gaat ten eerste om een (vrij grote) zoeklocatie en niet om een concrete locatie. Ten tweede bestaat er binnen zoeklocaties een voorkeur en ten derde wordt aangegeven dat er bij deze locaties volgens de Beleidsnotitie nader onderzoek voor een exacte locatie noodzakelijk is. Waarbij tevens een aantal uitgangspunten geldt, waarbij de uiteindelijk gekozen locatie op deze uitgangspunten niet hoog scoort.
Uitspraak
De afdeling oordeelt als volgt. Op het kaartmateriaal bij de Beleidsnotitie zijn zoekgebieden voor het plaatsen van antenne-installaties aangeduid. De zoekgebieden zijn relatief beperkt van omvang in verhouding tot de totale oppervlakte van Terschelling. Niet in geschil is dat de locatie van de telecommunicatiemast is gelegen binnen de contouren van een zoekgebied voor antenne-installaties en dat er, gelet op de Beleidsnotitie, ten tijde van de aankoop van de recreatiewoning dus een kans was op een planologische ontwikkeling op deze locatie, als door dat besluit mogelijk is gemaakt. De stelling van appellant dat die kans klein was, is in dit verband niet relevant. Uit vaste rechtspraak van de Afdeling valt af te leiden dat bij het bepalen van de voorzienbaarheid van de schade geen betekenis toekomt aan de grootte van de ten tijde van de beslissing tot investering bestaande kans dat de schade niet zou ontstaan. Volgens vaste rechtspraak is de meest ongunstige uitwerking van het beleidsvoornemen beslissend voor het antwoord op de vraag of en zo ja, in hoeverre de betrokkene het risico van de schade heeft aanvaard. Daarvan uitgaande, zou een redelijk denkend en handelend koper bij de aankoop van de recreatiewoning rekening hebben gehouden met een planologische ontwikkeling, als door het besluit mogelijk is gemaakt.
In de tweede zaak ging het om de vraag of een woonwijk voorzienbaar was op basis van een Streekplan. ECLI:NL:RVS:2022:2740
Wat speelde er?
Appellanten hadden in 1984 een kavel gekocht waarop zij een woning hadden laten bouwen.
In 2017 was een Uitwerkingsplan inwerking getreden waarmee op de gronden ten noordwesten van hun perceel woningbouw mogelijk was gemaakt. Voorheen hadden die gronden een agrarische bestemming. Volgens appellanten was als gevolg van het Uitwerkingsplan hun woonperceel in waarde gedaald.
Het college van B&W had de aanvraag afgewezen omdat de schade ten tijde van de aankoop van het perceel in 1984 voorzienbaar voor hen was. Daarbij werd gewezen op het Streekplan Noord-Kennemerland dat in 1982 openbaar was gemaakt (hierna: het Streekplan). In het streekplan stond dat na 1992 een verdere uitbreiding in noordelijke richting niet uitgesloten is, rekening houdende met een mogelijke doorgaande subregionale opvangfunctie van Limmen. Verder is het gebied op de bij het Streekplan horende kaart aangeduid als woongebied ‘reservering’ door de toekenning van een groene kleur en een arcering, wat volgens de legenda overeenkomt met deze aanduiding. Dit maakt volgens het college dat er ten tijde van de aankoop van het perceel in 1984 sprake was van een concreet beleidsvoornemen op basis waarvan woningbouw mocht worden verwacht in de directe omgeving van het woonperceel van appellanten.
In hoger beroep stellen appellanten zich op het standpunt dat zij op basis van het Streekplan geen rekening hoefden te houden met woningbouw op de gronden ten noordwesten van hun woonperceel en bestrijden het standpunt dat aan de gronden de aanduiding ‘reservering’ is toegekend. Bij bestudering van de kaart blijkt dat aan de gronden ten noorden een oranje streep is ingetekend, wat duidt op toekenning van de aanduiding ‘Toekomstig 1982-1992’. Deze streep is alleen zichtbaar als de kaart wordt vergroot. De oranje streep is niet zichtbaar op de kaart die de deskundige heeft gebruikt omdat dat een kopie met een lage resolutie betreft.
Uitspraak
Appellanten hebben volgens de Afdeling wel aangetoond dat bij uitvergroting van de kaart ook een oranje streep zichtbaar wordt, maar de Afdeling is van oordeel dat omdat speciale technieken nodig zijn om die streep zichtbaar te maken, het ten tijde van de aankoop voor een redelijk denkend en handelend koper niet te zien was dat die streep er stond. Ook was er voor de koper in de tekst van het Streekplan geen aanwijzing te vinden die strookte met de uitleg van de kaart, terwijl in die tekst wel is vermeld dat na 1992 een verdere uitbreiding in noordelijke richting mogelijk is. De Afdeling stelt verder dat in het Streekplan is vermeld dat na 1992 in principe een verdere uitbreiding in noordelijke richting niet is uitgesloten. Dit voornemen is weergegeven op de kaart door de toekenning van de aanduiding ‘reservering’ aan de gronden. Naar oordeel van de Afdeling diende een redelijk denkend en handelend koper er op basis van het voorgaande rekening mee te houden dat de planologische situatie op de gronden ten noorden van het perceel in ongunstige zin zou kunnen wijzigen in de zin dat woningbouw mogelijk zou worden gemaakt. Daarbij dient in aanmerking te worden genomen dat de meest ongunstige uitwerking van het beleidsvoornemen beslissend is voor het antwoord op de vraag of en zo ja, in hoeverre de betrokkene het risico van de schade heeft aanvaard. Dat niet de aanduiding ‘reservering’, maar ‘Toekomstig 1982-1992’ aan de gronden ten noorden zou zijn toegekend, strookt niet met datgene wat zichtbaar is op de kaart. Het college had zich dan ook terecht op het standpunt gesteld dat de ontwikkeling zoals mogelijk is gemaakt voorzienbaar was.
In de derde zaak ging het om de vraag of een verkeersaansluiting ook voorzienbaar was op basis van een Startnotitie. ECLI:NL:RVS:2022:3009
Wat speelde er?
Appellant is eigenaar van een woning. Als gevolg van een Tracébesluit is een aansluiting op de A35 in de nabijheid van de woning mogelijk gemaakt. Volgens appellant heeft dit geleid tot waardevermindering van de woning.
In het besluit heeft de minister zich op het standpunt gesteld dat de schade voorzienbaar was gelet op de Startnotitie N18 Varsseveld-Enschede (hierna: de Startnotitie). Niet in geschil was dat de aanleg van de nieuwe N18 op grond van de Startnotitie voor appellant voorzienbaar was ten tijde van de aankoop van de woning. Het geschil spitst zich toe op de vraag of dat ook geldt voor de gerealiseerde aansluiting van de N18 op de A35 bij de Westerval.
Naar oordeel van appellant was de schade niet voorzienbaar omdat in de Startnotitie geen melding was gemaakt van extra opstelstroken, de boog in het klaverblad en de aanpassing van een viaduct. Tevens is door appellant aangevoerd dat ten tijde van de aankoop van zijn woning de overheid ook onvoldoende financiële middelen beschikbaar had gesteld voor de betreffende aanpassing.
Uitspraak
De Afdeling stelt vast dat in een Startnotitie een concreet beleidsvoornemen is geuit voor de verwezenlijking van de N18. Naar oordeel van de Afdeling dient dan niet alleen rekening te worden gehouden met een nieuwe weg maar tevens met bijkomende infrastructurele maatregelen of voorzieningen, bijvoorbeeld aan het kruispunt of de toe- en afritten, ook wanneer die maatregelen deels buiten het zoekgebied vallen. De Afdeling stelt vast dat deze voorzieningen niet in strijd zijn met de Startnotitie. Het gaat hierbij ook niet om een uitbreiding van het beleidsvoornemen, maar om een uitwerking die binnen het bereik van het beleidsvoornemen valt. Dat het mogelijk was om voor de aansluiting van de N18 op de A35 gebruik te maken van de bestaande infrastructuur, is hierbij niet relevant. Bij het beoordelen van de voorzienbaarheid mag de minister immers uitgaan van de voor de benadeelde meest ongunstige uitwerking van het beleidsvoornemen. Volgens de rechtspraak van de Afdeling wordt van een redelijk denkend en handelend koper immers verwacht dat hij rekening houdt met het meest ongunstige scenario en dus ook met de mogelijkheid dat de financiële middelen voor het realiseren van dat scenario alsnog beschikbaar komen. De minister had zich dan ook terecht op het standpunt gesteld dat de ontwikkeling zoals mogelijk is gemaakt voorzienbaar was.
De aangehaalde uitspraken bevestigen nogmaals het toetsingskader dat niet alleen dient te worden gekeken naar wat concreet en bepaalbaar vastligt, maar ook dat van belang is dat veel ruimer naar de inhoud van beleidsvoornemens dient te worden gekeken. Als bijvoorbeeld sprake is van een aanwijzing als ‘toekomstig woongebied’ dient een koper ook rekening te houden met noodzakelijke ontsluitingsstructuren daarvoor en kan ook de ontsluitingsweg mogelijk voorzienbaar zijn. Inzake een nieuwe provinciale weg dient ook rekening te worden gehouden met bijkomende infrastructurele maatregelen of voorzieningen, ook wanneer die maatregelen deels buiten een zoekgebied vallen. Daarnaast moet een koper, in geval bij meerdere alternatieven, rekening houden met de meest nadelige scenario’s. Er geldt in dat geval dan ook geen ‘gedeeltelijke voorzienbaarheid’ enkel omdat er meerdere alternatieven bestonden ten tijde van de koop. Een koper van een onroerende zaak heeft een onderzoeksplicht als het gaat om de bestemming van het te kopen object, maar ook van de omgeving daarvan. Dat geldt niet alleen in het privaatrecht in het kader van een beroep op conformiteit (artikel 7:17 BW), maar ook in het publiekrecht, indien men na de koop planschade wil claimen.
Om voor een planschadevergoeding in aanmerking te komen, wordt van een koper verwacht dat hij alle beschikbare, concrete en openbare ruimtelijke (beleids)documenten raadpleegt. Bij dit onderzoek dient een koper uit te gaan van de meest nadelige invulling van deze beleidsvoornemens, ook als deze niet de meest voor de hand liggende zijn. Het blijft voor een koper dan ook zeer goed opletten als deze niet verrast wilt worden na de koop met bijvoorbeeld woningbouw naast diens achtertuin en hij of zij deze ontstane planschade zelf dient te dragen. Ook wordt dit onderzoek er voor een koper niet makkelijker op gezien de huidige woningmarkt waarin woningen soms maar heel kort te koop staan. In die gevallen is er niet veel tijd om uitgebreid onderzoek naar openbare beleidsvoornemens te doen. Ook kost het inzien en opvragen van beleidsstukken bij de gemeente of provincie vaak enige tijd. Het wordt een koper tegenwoordig dan ook niet makkelijker gemaakt om geen voorzienbaarheid van planologisch nadeel tegengeworpen te krijgen in een planschadeprocedure.
| Telefoon: 088-8883000E-mail: info@thorbecke.nlVolg ons via |