Het is beter om, in de categorieën waar de waarde niet goed aansluit op marktniveau, de uitgevoerde marktanalyse nog eens tegen het licht te houden, de objectkenmerken te controleren en de instellingen van het waarderingsmodel te herzien. Zodra alle waarde controles op wijk-, straat- en groepsniveau zijn uitgevoerd is het belangrijk enkele controles te doen op een ander niveau. Het is nu eenmaal lastig de grote lijn te blijven zien als je per wijk, straat of groep controles uitvoert.
Om te controleren of die ‘grote lijn’ er in zit wordt al jaren gebruik gemaakt van ratio A en B, getallen die de verhouding tussen marktcijfers en WOZ-waardes weergeven. Deze verhoudingsgetallen kunnen de taxateur inzicht verschaffen in de aansluiting op de markt per periode, per objectcategorie, per wijk etc. De gemeente kan deze ratio’s vaak goed zelf berekenen. De Waarderingskamer berekent deze ratio’s ook en neemt die mee bij de beoordeling van de kwaliteit van de uitgevoerde taxaties. Maar de Waarderingskamer gaat verder dan ratio A en B. Begrippen als COD, PRB en ‘scheefheid van de taxaties’ duiken steeds vaker op. Maar wat betekent dat en wat kunnen we er mee?
De COD (coëfficiënt of dispersion, ofwel spreidingscoëfficiënt) laat zien of de spreiding van de taxaties aansluit op de verwachtingen. In een gemeente met veel repetitiebouw zullen de ratio’s bij repeterende woningen onderling minder van elkaar afwijken dan in een gemeente waar weinig repetitiebouw voorkomt, zo is de gedachte. In feite is dat een logische gedachte; als er tien goed vergelijkbare woningen zijn verkocht, zal voor de elfde woning normaal gesproken een prijs worden betaald die enigszins in lijn ligt met de overige tien. De transactiebedragen en de WOZ-waardes zullen bij elkaar in de buurt liggen en daarmee is sprake van een geringe spreiding. Dat bij minder repeterende bouw de spreiding groter zal zijn, is dan ook aannemelijk. Om te beoordelen of de taxaties met elkaar in lijn liggen, ondanks dat de transactiebedragen onderling meer of minder uiteenlopen, is het zinvol per segment de COD te berekenen.
De PRB (prijsgerelateerde vertekeningscoëfficiënt) drukt in een getal uit in welke mate de hoogte van de waarde invloed heeft op ratio A. Daarmee wordt inzichtelijk gemaakt of er structureel boven of onder marktniveau wordt gewaardeerd in een bepaald marktsegment. Een eventueel verschil in waardebepaling afgezet tegen het marktniveau binnen het goedkopere of het duurdere segment noemen we verticale scheefheid.
Om een eventuele ‘verticale scheefheid’ te kunnen detecteren en waar nodig aan te pakken is het goed te weten in welke waardeklasse(n) die scheefheid voorkomt. In het ‘beoordelingsprotocol taxaties woningen’ van de Waarderingskamer wordt een onderverdeling in decielen voorgesteld. Dat wil zeggen dat het totale woningenbestand op volgorde van WOZ-waarde wordt gesorteerd en vervolgens per deciel (tiende deel van het bestand) een gemiddelde ratio A wordt bepaald. In elk deciel zou Ratio A min of meer gelijk moeten zijn, uitschieters binnen een waardeklasse komen direct aan het licht. Ook wanneer sprake is van een structurele verticale scheefheid is dat in één oogopslag te zien.
Binnen Thorbecke gebruiken wij hiervoor onze applicatie CheckMate, zodat wij de door ons uitgevoerde herwaardering goed kunnen controleren. En dat geldt natuurlijk ook voor herwaarderingen die buiten onze organisatie worden uitgevoerd. Een StufTAX- of XML-bestand uit externe applicaties kunnen wij verwerken in onze controletool CheckMate.
Thorbecke voert veel herwaarderingen uit in de waarderingsapplicatie OrtaX van Ortec Finance, met wie wij samenwerken. OrtaX is het enige pakket die deze functionaliteit beschikbaar heeft waarmee de scheefheid in taxaties inzichtelijk kan worden gemaakt, ook direct op de modelwaarde.
Het uitvoeren van de beschreven controles is op meerdere momenten zinvol, zeker niet alleen na de afgeronde controles op de herwaardering. Wij adviseren juist ook te controleren wat de kwaliteit van de modelwaardes is, zodat een eventuele herijking van het model kan plaatsvinden. Een optimaal ingericht waarderingsmodel levert immers modelwaardes die in sterke mate aansluiten op het marktniveau. Aanpassingen van de modelwaarde door de taxateur is daardoor minder aan de orde.
Ook de waardes na controle moeten aan de toets worden onderworpen. Handmatige aanpassingen kunnen onbedoeld averechts werken en inconsistenties moeten worden opgespoord en verholpen.
De uitkomst van de controles kunnen leiden tot een herbeoordeling van reeds uitgevoerde taxaties en zijn ook bijzonder nuttig in de voorbereiding op een eventuele inspectie door de Waarderingskamer. De controles die de Waarderingskamer uitvoert richten zich in toenemende mate op (onder andere) de scheefheid in taxaties. Uitgevoerd onderzoek toont aan dat er landelijk een trend is dat goedkopere woningen hoger en dure woningen lager worden gewaardeerd ten opzichte van de markt. Dit is kwalijk, vanwege de ongelijke belegging van de belastingdruk bij arm ten opzichte van rijk.
Een correcte waarde leidt tot een betere acceptatie bij de belastingbetaler en tot minder (gegronde) bezwaarschriften. Uiteindelijk is de uitvoering van het gehele WOZ-proces hierdoor efficiënter en goedkoper.
| Telefoon: 088-8883000E-mail: info@thorbecke.nlVolg ons via |