In het kader van het vestigen van een recht van opstal moest voor het bepalen van de hoogte van de retributie voor beide locaties de grondwaarde worden vastgesteld. Deze grondwaarde kan op verschillende manieren worden vastgesteld. Als er genoeg referentietransacties voorhanden zijn, zou je op basis van de vergelijkingsmethode een grondwaarde kunnen vaststellen. In dit geval waren deze referentietransacties niet voorhanden, waardoor er gebruik moest worden gemaakt van een andere waarderingsmethode. Een methode die veel gebruikt wordt voor het waarderen van exploitatie gebonden vastgoed is de inkomstenbenaderingsmethode waarbij de OCF (operationele cashflow) methode is toegepast. Bij deze methode wordt er gekeken naar de behaalde kasstromen in het verleden en de te verwachten kasstromen. Op basis van deze kasstromen wordt de EBITDA vastgesteld, welke daarna wordt gekapitaliseerd met een Yield. Op deze manier kan de marktwaarde van het object worden vastgesteld, welke daarna dient te worden gesplitst, omdat de hoogte van de retributie afhankelijk is van de grondwaarde, in een waarde voor de opstal en een waarde voor de grond.
Voor het bepalen van de marktgegevens is gebruik gemaakt van diverse bronnen. Zo is voor het bepalen van de omzet bij de gemeente informatie opgevraagd t.a.v. de bezettingsgraad van beide hotels en is er bij de exploitant informatie opgevraagd m.b.t. de kosten van de exploitatie. Hierbij moet worden gedacht aan schoonmaakkosten, kosten van de wasserette, boekingskosten, kosten voor het ontbijt e.d.
De gemeente is erg tevreden, op basis van deze taxaties zullen er opstalrechten gevestigd worden waardoor alles formeel goed geregeld wordt.
Wat deze objecten zo bijzonder maakt is het unieke karakter. Er zijn meerdere één-kamer-hotels in Nederland, maar ze bevinden zich niet vaak in voormalige industriële objecten zoals deze. In de haven van Harlingen staan er nu twee. Ook leuk om te vermelden dat de voormalige vuurtoren in Harlingen ook in gebruik is als één-kamer-hotel.
Zoals u ziet, heeft Thorbecke veel ervaring met het taxeren van bijzondere objecten. Heeft u ook een uniek object en wilt u meer weten over onze werkwijze of een vrijblijvende offerte ontvangen? Neem dan contact op met Maarten-Jan Evers, manager vastgoedtaxaties.
| Telefoon: 088-8883000E-mail: info@thorbecke.nlVolg ons via |